纵观上海甲级办公楼市场历年供需走势，可以看到不同时间段的宏观环境带动办公楼市场需求变化，而近年大量的新增供应入市和趋于谨慎的需求表现共同构成现阶段的市场格局。供需两端的变化、持续下行的租金走势使市场持续利好租户方，因此利用价格让利的市场条件而进行的升级搬迁逐渐增多。
2024年以来，更多大面积租户开始利用市场的窗口期，重新评估其企业房地产的长期租赁策略，企业搬迁的新趋势已逐步显现。仲量联行梳理了2023年至2024年上半年的代表性搬迁案例，在企业搬迁的流动之间，研判新趋势、甄别新机遇。在过去一年半的甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比79%，其中包含乙级办公楼租户向甲级楼宇项目升级的需求，同时也包含楼龄、品质差异显着的项目间的流动，另有部分租户正在利用当前租金下降的机会跃升至超甲级办公楼项目。而此类搬迁的核心考量，则在于成本效益和楼宇品质之间的“质价比”平衡。
从租赁搬迁热力图可见，新近竣工项目较为集中的板块内升级需求较为显着，同时，部分成熟高品质项目，通过具有竞争力的价格策略同样获得升级型搬迁需求的迁入。各行各业均体现出办公环境升级的诉求。以交易数量来看，在所有升级案例中，专业服务业的成交数量占比达27%，体现出该行业更加灵活的租赁决策，其中，律师事务所的升级需求尤为显着。
在2023年第一季度至2024年第二季度的律所搬迁案例中，升级型需求超过95%。科技互联网和制造贸易类企业位居其后，当前的市场环境提供了大量与该行业租金承付范围较匹配的优质新近竣工项目，鼓励此类租户在优先成本考量前提下，寻找到适合的升级机会。金融服务企业就其搬迁总量而言，升级型需求相对有限，主要原因在于大多数金融类租户的原址品质较高，而该行业代表性搬迁对区位的粘性较为明显，尤其是银行、保险等传统金融企业。