港写字楼租金曾经为全球数一数二昂贵的地区，但经历疫情及经济下滑等因素影响，香港写字楼市场正出现历来最长及最深下行周期。2019年至2022年香港写字楼需求急剧下跌，整体租金下跌了30%。国际商业房地产服务商世邦魏理仕香港区域董事总经理郭富礼表示，随着大量供应推出市场，相信未来几年写字楼市场的主导权会在租户手上。世邦魏理仕最新研究报告指出，过去三年香港受到疫情及环球地缘政治紧张局势影响，甲级写字楼出现历史上最长、最深的下行周期。2019年3月至2022年3月期间多个行业减少写字楼的租用面积，令甲级写字楼租用面积由2019年3月的7530万平方呎，跌至今年的7300万平方呎，减幅约3.1%。单计今年的空置楼面面积，至8月升至1180万平方呎，创纪录新高，相当8幢IFC2期的规模。

郭富礼接受观点新媒体专访时表示，自2020年疫情爆发开始以来，几乎所有行业版块都出现放缓，这不仅是由于疫情，同样因全球经济整体放缓。而在接下来的几年，香港将有大量写字楼供应推出。由今年到2024年有大约820万平方呎将推出市场，令市场的主导权落在租户手上，他们将有更多的选择及谈判空间。空置率持续上升，市场一直有说法指其归因于不少国际银行及企业缩减在港规模。过去两年多间银行及大企业在港进行裁员，如法国兴业银行、德意志银行、渣打银行、瑞银集团、法国巴黎银行、野村集团、澳洲国民银行、Nielsen及松下电器等。世邦魏理仕的报告亦提，截至2022年3月的三年内，香港共有948间企业，相等于占所有甲级写字楼租户的9.5%，缩减租用甲级写字楼空间，令甲级写字楼的空置率持续创新高。

郭富礼坦言，个别公司因为裁员、旗下员工决定离开香港、弹性上班安排、或公司经营情况等，令公司需要较少的办工空间，因此缩小规模。不过在当前市场，仍然看到财富管理行业、医疗保健、围绕IPO的外围行业，例如法律和会计等行业持续增加需求。而在疫情发生之前，不少中资企业抢占中区甲厦。但自2020年初以来，受疫情影响，包括隔离等旅行限制措施抑制了跨境商业活动，2019至2022年三年间，中资企业新增租用面积仅为70万平方呎，较2016至2019年150万平方呎减少近半。他指预期两地通关后，中资企业可以推动写字楼市场需求，从而希望在未来几年看到写字楼行业的复苏势头。不过相信中资企业租用面积会较以往更小，即想要来香港的内地公司可能租用面积由过去于核心地区占用10000至20000平方呎转为3000至5000平方呎。

同时，最近几年传统办公区空间可用性的改善、核心和非核心区子市场之间租金差距的缩窄以及搬迁成本的上升，减缓了写字楼去中心化的进程。过去三年，租户从核心区（中环、湾仔与铜锣湾以及尖沙咀）搬迁到非核心区的办公空间为97.48万平方呎，与2016至2019年期间约100万平方呎面积相比，略有下降。“有些公司仍然很热爱中环，因应业务需要、客户群或是所在行业而留在中环或附近地区。但因资本支出及市场上有更多的选择等因素，非核心地区的写字楼未来会继续较受欢迎。”郭富礼补充，随着市场的下滑，租户可以以更实惠的租金租用全新的写字楼，尤其是那些需要考虑ESG因素的公司，所以这些新型写字楼在中短期内会持续受市场欢迎。并相信传统办公室的工作方式将逐渐消失，公司也开始改变管理方式。

以世邦魏理仕为例，这家公司已彻底改变工作方式，以灵活工作方式为主，如更符合人体工学的可移动家具，“我们更加关注空气质量、运动、身心健康等”。至于在投资层面，写字楼的资本价值自2019年疫情高峰期以来均出现下跌，整体下降了35%，资本价值的下降幅度高过了租金下降幅度。他说，由于高空置率、需求不足等原因，写字楼市场并不受投资者青睐，不过不代表资金离开香港。“事实上，我们并没有看到很多投资者离开香港。2021年很多来自外资在香港进行了大量投资，但他们主要投资于工业领域，这种趋势延续至2022年上半年，拖累投资意欲的主要因素不是移民，而是利率上升加上疫情，导致经济放缓。”郭富礼相信，如果香港能够取消边境管制，特别是能够与内地通关，预计可以在中短期内刺激需求，尤其是在投资方面。“展望未来，我仍然对写字楼市场感到乐观。撇除疫情等因素，香港的写字楼仍然有很大的发展空间。”郭富礼补充，香港甲级写字楼面积对比纽约及伦敦及仍然较小。对于作为国际金融中心的定位而言，香港更加需要推动和发展甲级写字楼。因此长远来看，该板块将仍在投资者心目中占有主导地位。他又指，相信由于大量供应即将推出，市场需要很长时间才能吸收所有新供应以及空置空间，故料市场环境需要数年时间才能改善。到今年年底写字楼的租金大约会跌5-10%，而2023年会持平或轻微向下调整，同时预期交易量会增加，相信可以看到更多租户搬到港岛东或中环。

零售租赁市场方面，虽然香港7月零售销售扭转跌势上升4.1%，好于市场预期。但核心区铺位空置率维持高企。根据市场数据显示，第三季截至8月底止，铜锣湾、中环、尖沙咀、旺角四大核心区共录得845间吉铺，较今年第一季略增16间，空置率在半年间由11%微升至11.2%。“目前香港零售市场最大的问题是缺乏游客，香港在消费、零售需求和扩张方面过去都非常依赖游客。以疫情发生前为例，曾经每年接待数千万旅客，其中大部分来自中国内地，而当时每3港元就有1港元来自内地消费者。”郭富礼说，这几年跨境旅游受到限制，完全没有旅客在香港消费，只能依赖香港自身市场。随着股市下跌，整体经济下行，本地市民及游客无法自由往来香港，给零售市场带来巨大压力。整体市场平均租金出现下跌，自疫情开始以来下降了约30%。

虽然铜锣湾铺位空置率为四个核心区中最低，但租金明显较高峰期大跌。以铜锣湾启超道一个巨型铺位为例，高峰期月租高达210万港元，旧租客周大福自去年5月迁出后，最近以每月约38万港元租出，重返2010年水平。他认为，零售市场于2012-2013年达高峰水平，因为那是一个非常特殊的时期。当年市场租金如此之高的原因为空置率低，且有奢侈品、手表和珠宝板块不断互相竞争较好位置的铺位，推高旺区商铺租金，但此情况将不复存在，零售商的策略变得更加明智。加上当时开放自由行计划，吸引大量旅客从内地来港，大力刺激香港经济。“虽然我们将看到国际旅客和内地游客的大幅回升，但相信旅客消费不会像当年那样多。”郭富礼坦言，市场复苏实际上将取决于供求关系。如果有更多的游客来港消费更多，对零售商的需求上升将推高租金，但整个市场的空置率为15%，令零售商有更多选择。