香港写字楼的资本价值上一个高峰以来均出现下跌，整体下降了35%，租金则跌了30%，资本价值下降幅度超过了租金下降幅度。所以价值的跌幅多过租金，未来的整体回报率应该会有改善与提升。

零售市场也是类似的情况，整体下降了57%，某些地区的价值跌幅超过该幅度。但工业板块的资本价值非但没有下跌，整体价值反而上升了10%，主要因网上购物需求增加，对仓储、工业空间、冻仓、数据中心等的需求增加，令工厦租金上升，因此我们已经看到工业板块逆势而上及出现增长。香港写字楼在过去三年的交易绝大部分都发生在三个主要地区，中环、港岛和九龙东，而当中大部分是同区搬迁。

至于他们是回来中环还是重新去中心化呢？有些公司仍然很热爱中环，或是因应业务需要、客户群或是所在行业而留在中环或附近地区。另外有些租户对租金因素较敏感，以目前市场环境，搬至其他地区对于租户来说最大挑战是搬迁成本高昂。但因资本支出及市场上有更多的选择等因素，非核心地区的写字楼未来会继续较受欢迎。

随着市场的下滑，租户可以以更实惠的租金租用全新的写字楼，尤其是那些需要考虑大量ESG因素的公司，他们在未来几年将无法忽视这一点，例如绿色租赁等。所以这些新型写字楼在中短期内会持续受市场欢迎，但留在中环的租户可能会选择重新审视并采用一种新的工作方式。